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分譲マンションの基礎
～管理組合とは～
マンション管理組合とは
マンション管理組合は、マンションの建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体です。法令から抜粋すると、「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第三条の中で、区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、（以下略）」とあり、設立の手続などは必要とせずに、区分所有関係が成立した時点で当然に存在するものです。
よく引き合いに出される地域の自治会（町内会）と異なるのは、自治会への参加は通常は任意であるのに対し、管理組合はマンションを区分所有する限り属する団体です。
- イ 二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設
- ロ 一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設
マンションの定義
ここでいう「マンション」は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第二条第一項の下記の定義で用いています。「イ」は単棟型の分譲マンションを指し、「ロ」は団地型のマンションを指すという理解が近いと思います。マンション管理組合の役割
管理組合の役割は、区分所有法から「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う」と定義されていますが、具体的には各マンションで設定した規約に記載されており、規約の一般例ともいえる標準管理規約では、次のように管理組合の業務が定められています。- 一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
- 二 組合管理部分の修繕
- 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
- 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
- 五 適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
- 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
- 七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
- 八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
- 九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
- 十 修繕積立金の運用
- 十一 官公署、町内会等との渉外業務
- 十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
- 十三 防災に関する業務
- 十四 広報及び連絡業務
- 十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
- 十六 管理組合の消滅時における残余財産の清算
- 十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務
マンション管理組合の課題
わが国のマンション管理の制度は、（マンション管理の面には不慣れである）区分所有者の団体＝管理組合が、管理の責任を負うことになっています。区分所有という難しい環境の下で、専門的知識や経験を要求され管理の責任を負うという厳しい制度ではありますが、これは、マンションの基本理念の「自治」という考え方を基幹にしています。マンションの管理組合は、鉄筋コンクリート造や鉄骨造などの大きな建物を維持管理していくこと、多くの人々が円滑に共同生活を進めていくためのルールづくり、多額の予算執行など、幅広くそして専門的な内容を担います。しかし現実的な課題として、マンションは多くの人にとって生活の場であるという前提であり、多くの管理組合はそれらの責任を果たすだけの労力を捻出することが難しい、さらにそれら適正な管理を継続することはさらに難しい、という事が挙げられます。
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