マンションサポート福島

長期修繕計画の策定

　マンションサポート福島では、長期修繕計画の策定を行っております。マンションサポート福島の長期修繕計画書には、以下の特徴があります。

■　積算項目の多様性

　各マンションごとに防水工事・外壁改修工事・共用廊下の改修工事などをマンションの実態に合わせて詳細に積算した長期修繕計画の策定を行うほか、標準的なマンション規模をモデルとした一般的な費用を類推する簡易型の長期修繕計画の策定も行っております。

　この積算手法の選択が可能であることにより、
・早期の大規模修繕の費用概算までを含めた長計の策定（詳細な積算法）
・築浅マンションでの費用対効果を高めた長計の策定（モデル類推法）
を可能にしています。

長期修繕計画表の例

■　国交省標準書式に対応

　マンションサポート福島の長計は、国土交通省により平成２０年６月に策定された「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」に対応しています。（平成２０年７月から対応しました。）

　さらに、国交省「長期修繕計画標準様式」では不足すると思われる、「調査・診断の概要」については平行して行う建物診断報告書の内容とのリンク、「推定修繕工事費内訳書」については求められる計画書の実現性によって実施設計並みの積算を行うことにより補完します。

修繕積立金計画の例

■　理事会・修繕委員会との連携

　長計は、あえて悪い言葉で表現すれば、「いかようにも粗雑に、求められるまま低価格に」計画することが可能です。しかし、それでは長期修繕計画を策定する目的は達成されません。建物の特性に沿った適正な長計を作成することで、理事会や修繕委員などの役員の方々の説明を容易にし、区分所有者の理解が得られ、将来の大規模修繕の円滑な実施に大きく寄与することでしょう。

　マンションサポート福島が理想と考える長期修繕計画は、コンサルタントとして一方的に提案（押し付ける）ものではなく、少なくとも役員や修繕委員の皆さんとの連携の上で作られるものと考えます。

　また、長計は区分所有者・役員や修繕委員の皆さんに内容を理解されなければ、所詮「絵に描いた餅」となってしまいます。理事会・修繕委員会での計画立案に始まり、説明会・総会での合意形成までが長計策定の一連の業務と考えられます。

収支計画（累計）の例

■　費用対効果の最大化

　特に新築・築浅マンションでは、分譲時の規約関係書類に含められた根拠の薄い長期修繕計画を採用しているケースが非常に多く見られます。しかし、目下の改修予定が無い段階で詳細な長期修繕計画を策定しようとするのも費用対効果が優れません。

　そのような場合は、標準的なマンション規模をモデルとした簡易型の長期修繕計画の策定により、一般的な修繕費用を類推することをおすすめしています。マンションサポート福島では、過去に実施した修繕工事とモデル類推法との費用の乖離を検証し、低価格でも説明資料足る簡易版の長期修繕計画を提供しております。

収支計画（累計）の例

■　大規模修繕を見据えた計画

　大規模修繕などの改修工事が近づいてきた際は、詳細な長期修繕計画を策定するチャンスでもあります。

　目先の大きな支出の妥当性を検証するために、将来的な修繕費用を推定する目的のみにあらず、長計の策定にもう一歩踏み込めば、修繕内容によっては長計内でも十分実施設計並みの精度を求めることが可能です。

長期修繕計画を未策定の管理組合の方々へ

　自主管理をされているマンション管理組合の多くでは、高い割合で長期修繕計画を策定していないマンションも見られます。管理組合の運営において管理費等の徴収額は、常に議論の対象となる問題ですが、妥当な修繕積立金を算出するためにも長期修繕計画の策定をご検討ください。

　また、リゾートマンションや特殊な施設・設備を持っているマンションでは、標準的なマンションをモデルとした一般的に作成される長期修繕計画はほとんど参考とならないため、詳細な長期修繕計画が必要であると考えられます。

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