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相談事例
～総会の議事～
Ｑ１ 事前に通知した議題は決議に際し、全く変更できませんか？
区分所有法では原則として、総会ではあらかじめ通知した事項についてのみ決議をすることができることを原則としています。これは、区分所有者の総会への出欠は、通知された議題により判断されることから、その予想に反した議題を決議してしまうのは、欠席した区分所有者の保護に欠けるからです。しかし、あらかじめ通知した議題について審議できるということは、議題の一部についてのみ否決することは当然可能と考えられ、従うところ、通知議題と同一性を有する場合は修正案に関する決議もなしうると考えます。
通知議題と同一性を持たないと考えられる例としては、「管理委託契約の変更に関する件」という議題に対し、議案の要領等に記載の無い「契約の増額変更に伴い管理費を増額する」と決議するものや、「大規模修繕の実施の件」という議題に対し、議案の要領等に記載の無い「工事を実施するためには○○万円の一時金を徴収する」と決議するものが該当すると考えます。
Ｑ２ 総会の決議にはどれだけ拘束力がありますか？
基本的に総会の決議は、区分所有者全員に対し、管理組合構成員間のルールとして法的拘束力があります。総会決議も管理規約と同等の自治法規であり、総会において議案に反対した・議決権を行使しなかった区分所有者に対しても効力が生じます。区分所有者以外の人に対しての拘束力としては、包括承継人・特定承継人共に総会の決議に拘束されます。少々話が脱線しますが、昭和３７年の区分所有法（昭和３７年法）では管理組合の位置づけが任意的な組織であったため、規約の拘束力は区分所有者の特定承継人にも及んでいたものの、総会の決議は特定承継人には及ばないものとされていました。しかしながら昭和５８年法により、区分所有者は法律上当然に管理組合の構成員となったため、この混乱は現在ではありません。
話は戻りまして、承継人以外では、専有部分の占有者に対しては、基本的には建物や敷地、付属施設の使用方法に関してのみ総会の決議が拘束力を持ち、占有者も区分所有者と同一の義務を負います。
Ｑ３ 総会の決議の効力はマンション外の第三者にも及びますか？
上記以外の第三者には決議の効力は及びません。総会の決議に影響される第三者の例としては、当該マンションによって電波障害を受ける近隣住民が考えられます。マンションに設置した共聴受信施設の維持管理は一般に管理組合の責任において行われるものですが、たとえこれを総会で「受信施設の管理費用を負担しない」と決議したところで、電波障害を受ける近隣住民の何らかの請求権は行使され得ます。
Ｑ４ 総会の決議と規約の定めが異なる場合、法に反する場合はどうなりますか？
規約と総会の決議の内容が反する場合は、規約の効力が優先するという考え方が一般的です。したがって、規約に反する内容のことを総会で決議しても無効であり、効力は生じません。続いて、決議が法に反する場合ですが、法令違反や規約違反のある決議は一般に「瑕疵ある決議」といわれ、無効となります。ただし、瑕疵が手続き上のものであって軽微である場合など、決議の結果に影響を与えないことが客観的に認められれば、瑕疵即ち無効とはならないと考えられます。
硬い表現で申し訳ありませんが、「瑕疵ある決議に対しては、瑕疵の程度と一旦成立した決議の効力を維持することによる法的安定性の確保を比較衡量して、手続き的瑕疵の場合には瑕疵の治癒を認めるのが相当」です。
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Ｑ５ 区分所有者が破産した場合、その住戸の議決権は誰が行使しますか？
破産した区分所有者については、破産管財人が議決権を行使します。破産者の郵便などは破産管財人へ届くよう手続きされていますが、破産管財人が通知する場所を届出ている場合はそれ宛に通知します。ただし、破産手続が廃止になった場合は、その区分所有者が議決権を行使します。なお、区分建物が競売中である場合は、その区分所有者が議決権を行使します。
Ｑ６ 新築マンションです。売れ残りの住戸には議決権がありますか？
議決権はあり、その区分建物の所有者である分譲会社（ディベロッパー）が議決権を行使します。さらに言うならば、未販売の住戸について区分所有し、議決権を行使し得る分譲業者は、他の区分所有者に権利義務があることと同様、原則としてその区分建物の所有権が移転するまでの管理費等を負担する義務があると言えます。
Ｑ７ 過半数の議決権を持つ区分所有者があり、決議がままなりません
衡平でない決議がなされた場合は、その決議は無効となる可能性があります。さらに、等価交換マンションなどで旧地主が過半数の住戸を持つ場合で、一人が過半数の議決権を持つ等とする規約が設定されている場合、当該規約の規定は区分所有者管の利害の衡平が図られないとして、規定自体が無効となる可能性があります。これらの対策としては、住戸（区分建物の面積）に応じた議決権と、区分所有者の頭数に応じた議決権とを割り振るの規定を盛り込む等、マンションの実情に沿った協議をされたいと考えます。
Ｑ８ 規約変更の議題を通知する際の「議案の要領」とはどの程度の内容ですか？
規約の変更等、一定の事項の議題に関しては、総会の招集の通知の際に議案の要領を示すこととされています。議案の要領は、区分所有者が議案に対する賛否すべきかを判断できる程度の具体性が必要です。規約の変更の場合は、現行（変更前）の規約と変更案を併記します。「相談事例～総会の議事～」についてのお問合せ
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