建物診断報告書のサンプル:マンションサポート福島

長期修繕計画

建物診断報告書のサンプル

建物診断を実施する意味

　マンションの劣化進行状況を定量的・定性的に評価し、区分所有者が建物や設備の現状を把握するためには建物診断・建物診断報告書が大きな効果を発揮します。

　大規模修繕の実施を計画する際に、「建物全体の劣化状況はどうなのか。」「改修する部位の優先度は妥当な判断か。」という疑問が生じるのは自然なことです。区分所有者の立場としては、それらの不安を解消できる建物診断報告書、理事会の立場としては、建物診断報告書を管理組合への十分な説明資料として活用できる建物診断報告書、が求められます。

建物診断報告書のサンプル

　マンションサポート福島で作成した建物診断報告書のサンプルを紹介いたします。

　調査対象は築２０年前後のマンションで、これまでも計画修繕を適正に行ってきた管理組合でしたが、これまでは管理業者が策定した簡易な長期修繕計画を採用していたマンションでした。今後はさらに改修費用がかさむことが予想されることから、長期修繕計画の策定を理事会の事業計画とし、そのための基礎調査としての建物診断を実施しました。

　本調査に先立っては、建物診断はマンションの築年数に応じた調査項目・建物の劣化特性に応じた調査項目を選定することで、必要以上のコストをかけないことの重要性を説明し、改修直後の部位の調査の簡略化、オーバースペックな項目の削除等を提案しました。

	■表紙　マンションの劣化進行状況を定量的・定性的に評価し、区分所有者が建物や設備の現状を把握するために建物診断報告書を作成します。　改修方法の検討や、数量内訳書を作成するオプションも付加することが可能です。
	■目次　このほか、報告書に添付すると膨大になる資料（現地調査時の写真や管内調査時の動画等）は、別添のDVD・CDで提出します。
	■所見（建築）　外壁仕上げや屋上防水などの外部、エントランスホールや見え隠れの躯体などの内部について、劣化進行状況についてのコメントを付します。　また、維持管理上の留意点、緊急的に対応が必要な修繕箇所についてコメントします。
	■レーダーチャート・分析表（建築）　屋上防水や外壁等、調査サンプル数が多いものを中心に、相対的な劣化進行が判別しやすいレーダーチャートや分析表を作成します。
	■所見（機械設備）　給水・排水管の抜管調査（切取調査）や、給排水設備・消防設備などを調査します。
	■所見（電気設備）　幹線設備・一般照明設備・非常照明設備・消防設備などを調査します。
	■レーダーチャート（設備）　管厚測定結果や電界強度の測定結果などサンプル数が多いものを中心に、相対的な劣化進行が判別しやすいレーダーチャートや分析表を作成します。
	■調査結果報告書（建築）　建物診断報告書の本体となる部分です。　共用廊下の床、住戸バルコニーの防水等、建物の部位ごとに改修経歴・劣化状況・維持管理上の注意点等が記述してあります。
	■調査結果報告書（屋上防水）　調査部位ごとに調査写真の抜粋を添付し、コメントを付けています。　調査時に撮影したものの報告書に抜粋されなかった写真は、参考資料としてＣＤ－ＲＯＭ等でデータ納品しています。
	■調査結果報告書（外壁等）　コンクリート躯体の圧縮強度（つぶし試験・シュミットハンマーによる簡易法）、コンクリートの中性化試験、シーリングの硬化度引張り試験、塗膜面・タイル貼り面の引張り試験、外壁の浮き調査（赤外線・打診）などの調査項目・調査方法は、業務委託仕様書により契約前に確定します。
	■調査結果報告書（給水設備）　給水・排水管の抜管調査（切取調査）や、給排水設備・消防設備について、調査部位ごとに調査写真の抜粋を添付し、コメントを付けています。
	■調査結果報告書（排水設備）　排水管内部のカメラ調査は動画で撮影していますので、参考資料としてＤＶＤ－ＲＯＭ等でデータ納品しています。
	■調査結果報告書（電界強度）　各マンションで行っている法定点検等の項目と重複しないように点検項目を定めています。
	■調査結果報告書（測定結果）　絶縁抵抗の測定、建築設備・消防設備の点検などの調査項目・調査箇所数は、業務委託仕様書により契約前に確定します。
	■アンケート結果　建物診断に先立っては、建物の特性に沿った所有者アンケート・居住者アンケートを実施します。　回答者からの反応の状況や理事会・修繕委員会の判断により、別途の説明会の開催を支援します。