マンションの定義

　ここでいう「マンション」は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律第二条第一項の下記の定義で用いています。「イ」は単棟型の分譲マンションを指し、「ロ」は団地型のマンションを指すという理解が近いと思います。

• イ 二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分のあるもの並びにその敷地及び附属施設
  
• ロ 一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者の共有に属する場合における当該土地及び附属施設
  

マンション管理組合の役割

• 　一　管理組合が管理する敷地及び共用部分等（以下本条及び第４８条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
• 　二　組合管理部分の修繕
• 　三　長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
• 　四　建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
• 　五　適正化法第１０３条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
• 　六　修繕等の履歴情報の整理及び管理等
• 　七　共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
• 　八　区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
• 　九　敷地及び共用部分等の変更及び運営
• 　十　修繕積立金の運用
• 十一　官公署、町内会等との渉外業務
• 十二　風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
• 十三　防災に関する業務
• 十四　広報及び連絡業務
• 十五　地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
• 十六　管理組合の消滅時における残余財産の清算
• 十七　その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

マンション管理組合の課題

■　マンション管理業者の定義

第二条第八号　マンション管理業者 第四十四条（※）の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。
（※第四十四条　マンション管理業を営もうとする者は、国土交通省に備えるマンション管理業者登録簿に登録を受けなければならない。（以下略））

■　マンション管理業の定義

第二条第七号　マンション管理業 管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

■　管理事務の定義

第二条第六号　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。

管理組合とマンション管理業者

マンション管理士に求められる役割

マンション管理士の生まれた背景

訪問相談・出張相談の料金

報酬の目安（福島県マンション管理士会報酬基準）

報酬例

報酬に関するお問合せ

長計・建診の見積に関するお問合せ

「マンションサポート福島」について

サイト情報

■　理事会に出張します

　長期的な管理費等の滞納や、ペット飼育に関する規約・細則の設定、多額の費用がかかる大規模修繕、その他様々な管理組合の運営に関する問題で、理事会や総会の運営に苦慮している管理組合は少なくありません。

■　総会に出張します

　総会が適法に成立し、スムーズに進行するための立会い・助言業務をいたします。また、総会の準備段階から、各区分所有者が議案を十分に検討するための要領案の作成、大規模修繕や改修工事の説明会実施のサポートをいたします。

マンション管理士を理事会・総会に呼ぶためには

■　理事会・総会での承認を得てください

　管理組合・理事会役員としてのご相談であれば、「マンション管理士の理事会（総会）への参加」の承認を理事会で得てください。マンションサポート福島では、マンション管理士が理事会にお伺いするのはもちろんのこと、ご相談の内容に応じ、建物・施工の技術者と共に出張いたします。

■　規約をチェックしてください

　近年のマンション管理規約には、


管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

との記載がされるようになり、この条項からも、管理組合がマンション管理士等に相談することは一般的となっていることが分かります。上記の規定が無い場合も、理事会の承認を得れば相談を依頼することができます。

■　予算をチェックしてください

　マンション管理士に限らず、外部の専門家を活用される場合は多少の費用がかかります。「理事会運営費」「委託費」「予備費」などの専門家活用のために支出が可能である予算をお持ちかご確認ください。

　自主管理の管理組合や、現在は専門家等の活用は必要としていないが、数年後には大規模修繕等の予定がある管理組合においては、早めに上記目的の予算の承認を総会で得ておくことをお奨めします。ちなみに、経常の管理組合の運営に係る専門家の活用は「管理費会計」から、大規模修繕等の臨時的な支出に係る専門家の活用は「修繕積立金会計」から支出するのが一般的です。

　、、、もしも予算が無い場合は、その際もぜひ一度、マンションサポート福島にお問い合わせください。

気付かれにくいマンションの問題

ソフト面

　ソフト面でのマンションの運営には、長年の生活の中で築かれた独自の方法が多数あります。もちろん、マンションの管理組合の運営はマンションごとに様々であるべきですが、マンションの区分所有者の多くは自身の所有する・居住するマンションの環境しか知らない場合が一般的なため、時折、問題のある運営方法が慣例となっているケースも見受けられます。


ハード面

　一方、建物のハード面でもマンションごとの特徴ははっきり現れます。特に建物の劣化進行はマンションによって様々であり、あるマンションでは開放廊下に発生するクラックや外壁タイルの浮きが多く、別のマンションでは給湯管からの漏水が頻発する、などの異なる性格があります。築後、同じ年数が経過したマンションであっても、劣化損耗の程度は意外に大きいものです。

顧問業務の構成

■　基本顧問業務

１　理事・役員、管理会社からの相談への対応

• 電話・E-メール・事務所等での相談
• マンションに出張しての相談
２　管理組合の運営に関する助言

• 管理組合の運営（ソフト面）の助言
　　　・　管理会社の月次報告書の精査
　　　・　会計・出納管理状況のチェック
　　　・　契約後２～３ヶ月の調査をもとに、管理組合運営の改善案を提案

• 建物の管理・維持修繕（ハード面）の助言
　　　・　小修繕（管理費会計で対応する規模）の調整
　　　・　設備等の点検・検査の立会い
　　　・　契約後３～４ヶ月の調査をもとに、建物の管理の改善案を提案
３　会議等への出席

• 理事会・総会への出席
• 理事会・総会の開催に関する支援（開催方法・有効性の確認）
• 理事会での議題に対する助言
　　　・　管理費等の滞納対策、管理規約・細則等の変更・設定に対する助言
　　　・　建物診断・長期修繕計画の策定に関する助言
　　　・　修繕・改修工事の実施に関する助言
　　　・　総会議案等の精査

• 理事会・総会での議題・議事進行に対する助言
　　　・　出席者からの質問への対応
　　　・　議案説明の補助、長時間化した場合の議事進行や、採決の支援

• 外部での会議への出席
　　　・　司法書士・弁護士事務所、行政機関等での打合せへの同行
４　書類作成・提出

• 月次業務報告書の提出
• 集積した会議の打合せ記録報告書の提出

■　特別顧問業務

• 建物診断・長期修繕計画策定の調整
• 大規模修繕・改修工事の調整
• 管理組合の役員（理事・監事）への就任
• 管理規約・細則等の案・変更案の作成（管理組合が作成したもののチェックを除く）
• 総会議案の素案の作成（同上）
• 会計に関する月次報告書・貸借対照表・収支計算書等の作成（同上）
• 管理委託・リプレイスに関する仕様書の作成（同上）
• そのほか管理組合の要請に基づく基本顧問業務を除く業務
　（等々）